その物件、あなたの事業に“似合って”ますか？ ――成功する経営者の物件選びに共通する「3つの視点」
■ はじめに
私たちはこれまで、数百件に及ぶ開業・移転をサポートしてきました。
美容室、飲食店、クリニック、オフィス、スクールなど、業種はさまざま。
その中で、「この人はうまくいくな」と感じた方には、
例外なく共通している“物件を見る目”があります。
今日は、その「成功する経営者が持つ3つの視点」について、
リアルな事例とともにお話しします。
■ 結論：「独自の軸」「柔軟性」「未来視点」が鍵
結論から言えば、うまくいく経営者の物件選びには3つの共通点があります。
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立地を“自分軸”で判断している
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初期投資をコントロールできている
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未来を見据えて選んでいる
これらは、単なる“条件の良い物件選び”ではありません。
むしろ、事業戦略そのものを空間に落とし込んでいるとも言えます。
■ ①「立地を“自分軸”で見る」──人気エリアに惑わされない
よくあるのが、「人通りが多い＝売上が上がる」という誤解です。
確かに立地は重要ですが、**“自分のビジネスにとって良い立地かどうか”**は別問題です。
たとえば、久屋大通や栄のような繁華街。
昼と夜では歩く人の層がまったく違います。
ランチ需要を狙うカフェなら昼間のオフィスワーカーが重要。
逆にバー業態なら夜の動線がカギ。
でも、これを見誤ると、どんなに賃料を抑えても集客は安定しません。
成功している経営者は、単に「駅近だから」「人が多いから」では動かない。
むしろ、街のリズム・時間帯・顧客層を“読んで”判断しているんです。
彼らはこう言います。
「この通りは17時以降、人が減るからランチ中心で考えよう」
「この路地は女性客が多い。だったら内装の世界観を合わせよう」
つまり、“街の中での自分の立ち位置”を正しくデザインしている。
この視点があるかないかで、店舗運営の成否は大きく変わります。
■ ②「初期投資のコントロール」──コスト配分が経営センスを映す
開業や移転時に失敗しやすいポイントが、初期投資の見通しの甘さです。
「賃料を抑えたい！」と意気込んで安い物件を契約しても、
実際には内装工事・設備・看板・消防対応などで想定外の出費が発生することがあります。
一方、成功する経営者は、
「ここはお金をかける」「ここは抑える」
というコストの呼吸ができている。
たとえば、
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フリーレント（家賃無料期間）を交渉して資金繰りを整える
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居抜き物件を活用して内装費を抑える
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広告費を削り、その分をスタッフ育成に回す
こうした“配分の巧さ”が、開業初期のキャッシュフローを安定させます。
資金繰りが整っている経営者ほど、判断に余裕があります。
そして、余裕がある人ほど、ビジネスが長く続く。
不動産選びにおいても、「数字の見える化」ができる人が強い。
感情ではなく、数字と戦略で物件を選ぶ。
それが、本当の意味での「経営者の目線」です。
■ ③「未来を見る力」──3年後の成長に耐えられるか？
3つ目の共通点は、未来を見る目です。
多くの方が「今の売上」「今の家賃」で判断しがちですが、
成功している経営者は常に3年後・5年後を見ています。
「スタッフが増えたらこのスペースで足りるか？」
「厨房や設備を増設できるか？」
「この建物の管理体制は長期的に安心できるか？」
短期的な“今”ではなく、
“事業の成長とともに進化できる器”かどうかを見ています。
物件は“固定資産”ではなく、“可変資産”です。
どんなに完璧な立地でも、成長に追いつけなければボトルネックになります。
「今にちょうどいい」よりも、「これからの成長に余白がある」。
そんな物件こそ、経営者にとって最良のパートナーです。
■ 例え話：「物件選び＝新メニュー開発」
物件選びって、実は飲食店の「新メニュー開発」に似ているんです。
たとえば、
「見た目が映えるから」「流行っているから」と安易に取り入れた新メニュー。
結果は──
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原価が高くて利益が出ない
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仕込みが複雑でオペレーションが崩れる
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客層に合わずリピートが伸びない
こうなってしまうこと、ありますよね。
逆に、自店の客層・回転率・スタッフのスキルまで計算して開発したメニューは、
長く愛され、利益も安定します。
物件も同じ。
「おしゃれ」「駅近」など“見た目”だけで決めると、
事業との相性が悪く、後々の運営が苦しくなる。
大切なのは、“その場所が自分の事業にフィットしているか”。
つまり、**“似合っているか”**なんです。
■ 「良い物件は探すものではなく、準備して迎えるもの」
ここでよく聞かれるのが、
「じゃあ、どうすれば“良い物件”に出会えるの？」という質問です。
答えはシンプルで、
「良い物件は“探す”ものではなく、“迎え入れる準備をする”もの」
私たちは、普段から経営者のビジョンや条件をヒアリングして、
「この人にはこういう街・サイズ感・家賃帯が合う」という情報を整理しています。
そして、マッチする物件が市場に出た瞬間にご紹介する。
実際、良い物件は“情報が表に出る前”に決まるケースが多いです。
つまり、事前に準備している経営者が勝つ。
不動産市場も経営も、スピードが勝負です。
「待っている人」と「動いている人」で、結果の差は確実に開きます。
■ まとめ：「物件選び＝経営判断」
最後に、今日の話を整理しましょう。
成功する経営者の物件選びには、3つの軸があります。
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立地を“自分軸”で判断する
→ 街の流れを読み、自分の事業に合うかで決める。 -
初期投資をコントロールする
→ コスト配分をデザインし、資金繰りを安定させる。 -
未来を見据える
→ 成長に耐えられる器かを判断し、余白を持つ。
この3つの視点を持つだけで、物件選びの精度は一気に上がります。
物件選びとは、単なる“場所探し”ではありません。
「自分の事業の未来をどこで咲かせるか」を決める経営判断です。
